До трети застройщиков частных домов могут покинуть рынок из-за эскроу

Заросшие бурьяном долгострои в частном секторе могут уйти в прошлое, но цена безопасности окажется неподъемной для многих игроков. С переходом на обязательные счета эскроу рынок индивидуального жилищного строительства рискует потерять до 40% подрядчиков. Реформа, поддержанная Центробанком и «Дом.РФ», призвана защитить деньги граждан, но попутно отсекает малый бизнес от заказов.

С 1 марта 2025 года правила игры в частном домостроении изменились: использование счетов эскроу стало обязательным для застройщиков, работающих по льготным ипотечным программам. Теперь деньги покупателей замораживаются в банке до завершения стройки, а подрядчик вынужден возводить объект за свой счет или брать кредит. Для гигантов рынка это привычная схема, но для малых компаний, у которых нет ни кредитной истории, ни залоговой массы, доступ к проектному финансированию остается фактически закрытым. Банки неохотно выдают средства тем, кто не может подтвердить финансовую устойчивость или предоставить ликвидный залог.

Статистика «Дом.РФ» подтверждает масштаб проблемы. Из 7 тысяч подрядчиков, выразивших готовность работать с новой схемой, на реальные сделки вышли менее половины — около 3,2 тысяч. При этом почти 44% участников построили всего по одному-два дома. Эксперты прогнозируют, что при расширении требований на все виды ипотеки, на чем настаивают Эльвира Набиуллина и руководство «Дом.РФ», рынок может лишиться от 20 до 40% действующих игроков. Мелкие фирмы, лишенные возможности использовать авансы клиентов как оборотные средства, окажутся на грани банкротства.

Барьер для «гаражников» и рост цен

Очистка отрасли от «фирм-однодневок» и так называемых «гаражников» неизбежно приведет к консолидации. В ближайшие три-пять лет мелкие подрядчики либо уйдут, либо будут поглощены крупными девелоперами. Однако за безопасность сделок и гарантированную сдачу объектов (сейчас в срок сдается 93% домов с эскроу) заплатит конечный потребитель. Себестоимость строительства уже выросла в среднем на 10–25%, и этот тренд сохранится по мере вымывания с рынка дешевых, но высокорискованных предложений. К цене прибавляются не только проценты по кредитам для строителей, но и расходы на аудит и банковское обслуживание.

Чтобы смягчить удар по отрасли и не допустить резкого дефицита предложения, аналитики предлагают внедрить ряд адаптационных инструментов:

• зонтичные поручительства, где гарант покрывает риски перед банком;
• профильное страхование ответственности подрядчиков;
• прямое государственное субсидирование кредитов для строительных компаний;
• механизм поэтапного финансирования под строгие гарантии выполнения работ.

Несмотря на поддержку реформы крупными банками — в одном только Сбербанке портфель ипотеки с эскроу превысил 182 млрд рублей — рынок ИЖС пока не готов к тотальному переходу на новую модель. Для появления полноценных девелоперов загородного жилья, способных эффективно управлять крупными кредитными портфелями, потребуется не менее пяти лет. До этого момента отрасль будет находиться в зоне турбулентности, балансируя между прозрачностью расчетов и финансовой доступностью жилья для населения.